住宅ローンつなぎ融資で失敗したくない方へ【フラット35借り入れ】

夢のマイホームと言われるように私たちにとっては、規定の建売やマンションの購入よりは、自分たちの希望が反映された注文住宅で家を建てたいと思うことがほとんどだと思います。

ですが、注文住宅を建てる場合には

  • 家を建てるところ

もしくは

  • 土地を探すところ

から始めなければならず、家が完成していない段階で既にまとまった資金が必要となります。

それが、注文住宅は高くなると言われる所以です。

そこで、助けとなるのがつなぎ融資です。

これから住宅を建てようと思っている方にはつなぎ融資とは何か知らない方もいらっしゃるでしょう。

ですが、このつなぎ融資は十分に注意をし、下調べをし、入念に準備をしてから利用すべきものなので、今回はこのつなぎ融資について事前に知っておくべきことをまとめてみました。

つなぎ融資を知る前に住宅ローンのことを知ろう

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つなぎ融資は絶対に必要、というわけではありません。

ですが必要になる場合にどうして必要なのかを理解しておいた方がいいと思いますので、まずはつなぎ融資の前に住宅ローンについてを詳しく知っておきましょう。

住宅ローン審査に通過するための条件

住宅ローンは自己資金では住宅を購入することができない人へ向けてのローンです。

ですが、借入であることに違いはなく通常のカードローンなどと同様に審査を受けてそれに通過しなければ住宅ローンを借入することはできません。

住宅ローンが実行されるには事前審査を受け手、最終的に本審査に通らなければ融資は行われませんが、その審査では基本的に「返済能力の有無」が問われます。

もちろん、ある程度の収入があれば一定の金額の住宅ローンを受けることができるでしょう。

ただし、それに加えてもう一点必ずクリアしておかなければならない条件という者があります。

その条件とはローン申し込み者の名義で住宅が登記されていることです。

登記とは?

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登記についてはご存知の方もいらっしゃると思いますが、知らない方のために簡単に建物の登記に付いてを紹介したいと思います。

新しい建物を建てたら、その建物の所在地や内容を役所に登録をする必要があるのですが、これを建物表題登記と言います。

こちらは建物が完成していないと申請することができませんが、登記をすることによって、その所有者が公的に認められることになります。

そうして登録することを所有権保存登記と呼びます。

住宅の完成から住宅ローン審査までの流れ

つまりは、登記を終えてからでないと住宅ローンの本審査に申し込みをすることができないのです。

なぜ、その建物に対してローン申し込み者の名義で登記がされていなければならないのか、ということを端的に言えば、住宅ローンが住宅と土地をお抵当に契約をされるからです。

したがって、住宅が完成していなければ、住宅ローン自体を組むことができず、お金を借りることができなくないのです。

注文住宅の場合は完成前から資金が必要となる

そして、注文住宅の場合には、建売などと違って住宅を建てる予定地にこれから着工しなくてはなりません。

もちろん、工事を着工してもらうためにはお金が必要です。

工務店やハウスメーカーは後日に住宅ローンからお金を支払ってもらう、ということはできませんし、審査に通るかどうかはまだ分かりませんから、着工した時点でお金を支払ってもらわないと非常に高いリスクがあるのです。

なお、通常では工事費などは何回かに分けて支払いを行います。

一例として挙げれば、着工前に支払う着工金、建築中に支払う中間金、完成後に支払うと言うような場合で、これらを合計で3回から4回毎に分けて支払うことになります。つまりは、工事費をその回数分だけで分割することになります。

4回分であれば分かりやすく25%ずつ、と言うこともありますが、全体の費用の10%ほどを契約金や手付均として最初に支払い、残りを分割すると言う場合も多いです。

もちろん、支払いをすることができなければ家の建築はストップしてしまいますし、お金を支払わなければ工事の再開をしてくれるはずもありません。

では、そのお金はどこからでてくるのでしょうか。そもそも、住宅を建てるためのお金が足りないからこそ住宅ローンを借りようと思っているはずですが、住宅ローンが融資されるのは無事に住宅が完成して審査に通った後です。

つまり、工事費は住宅ローン以外から調達をする必要があるのです。では、その調達先や調達方法にどのようなものがあるのか、というところでやっと「つなぎ融資」が出て来るのです。

着工金や中間金のためのつなぎ融資

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つなぎ融資も住宅ローンと同じで一種のローンです。

ただ、住宅ローンとは違ってつなぎ融資は抵当無しで申請することができます。なので、住宅が完成していなくともお金を借りることができるローンなのです。

そして、このつなぎ融資を抵当無しで借りられる理由として挙げられるのが住宅ローンの存在です。

むしろ、住宅ローンがあるからこそ受けられるものがこのつなぎ融資なのです。

つなぎ融資を提供してくれる金融機関は、自社の住宅ローンを利用することを条件として出しています。

なので、つなぎ融資を受ける場合には、同じ金融機関から住宅ローンを受ける必要があると言えるのです。

ですが、このつなぎ融資を受けることによってやっと着工金や中間金を支払うことができるようになると言えるのです。

つなぎ融資の流れ

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では、つなぎ融資を受けるまでの流れを紹介しましょう。こちらの流れでは土地をまだ購入していない場合とします。

まずは土地を探し、見つかったら金融機関でローンを組んで土地を購入します。

その後は家を建てる工務店などを決めて契約し、住宅設計の打ち合わせをします。それが決まれば、金融機関で住宅ローンとつなぎ融資を申し込みます。

そして、金融機関からの事前審査を受けた後につなぎ融資を受けます。つなぎ融資の融資金を使って工務店に着工金を支払い、工事が始まります。

工事の最中に中間金を支払う場合はこちらもつなぎ融資のお金を使って支払いましょう。

後は工事完了し検査を受けて、引き渡しをされた後に登記登録を行います。

そして、ここでやっと住宅ローンの本審査が行われて通れば住宅ローンの融資が実行されます。住宅ローンの融資金は残りの建築代金の支払いにまずは当てて、その後につなぎ融資の元金を完済します。

これで完全につなぎ融資は無くなったことになり、後は住宅ローンの返済を行うことになります。

利子だけは先に支払う

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上記に挙げた中で、住宅ローンを受け取った後のつなぎ融資の支払いは「元金」と紹介しましたが、つなぎ融資もローンの一つである以上必ず利子が発生します。

その利子に関しては住宅ローンを受け取る前から支払いを続けなければなりません。

つなぎ融資が開始されてから元金を返済するまでに限りますが、毎月借入をした金融機関に利子分の金額を納めなければなりませんので、そちらだけは忘れることがないようにしましょう。

土地のローンについて

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また、土地のローンについても補足説明をしておきましょう。

建売住宅であれば、建物と土地は同じ住宅ローンで支払いを行うことになりますが、注文住宅の場合にはそもそもの土地を持っていなければ、家を建てるどころか設計をすることですらできませんので、事前に土地を購入する必要があります。

もちろん、この土地もかなりの金額ですから、自己資金だけで巻かないのは難しいでしょう。

ですので、住宅ローンとは別に土地のローンを先行させる必要があります。

ただ、土地のローンも原則としては住宅ローンと同じ金融機関で結ぶことになります。

それが金融機関から提示される融資の条件となるので、つなぎ融資も含めた全てのローンを一つの金融機関から受けることになります。

なお、土地のローンは土地を購入した時点から始まりますので、住宅が完成するまでの間には、現在住んでいる家の家賃、土地のローンの返済、つなぎ融資の利子を並行して支払わなければなりませんので、かなりの出費あることを覚えておきましょう。

つなぎ融資に掛かる費用

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また、つなぎ融資を利用する際には利子意外にも支払わなければならない費用が発生します。

一覧として挙げると、

  • 申込み手数料
  • 収入印紙代
  • 印鑑証明
  • 住民票
  • 振込手数料
  • になります。

最も値段が高くなるのは申込み手数料でだいたい5万円から10万円がかかります。

印紙代は2000円以上で、高くとも20000円でしょう。

60000円となる場合もありますが、それは5000万円以上1億円以下で住宅を建てる場合のみです。

なお、借入額が5000万円以下の場合を一例として挙げると、諸費用は利子を除いて10万円程度になります。

なお、利子はだいたい2%から4%くらいが相場となっています。5000万円以下で、家が完成するまでの平均的な期間が1ヶ月なので、それで計算してみるとだいたい12万円前後が利子として発生することとなります。

もちろん、家の完成に時間がかかれば利子はそれだけ増えてしまいます。

利子やそのほかの費用を合わせると、つなぎ融資だけでも1ヶ月分の月給が吹き飛ぶくらいのお金が発生してしまうため、つなぎ融資はかなり割高だと言えてしまいます。

なので、できるだけつなぎ融資を行わず家を建てた方が節約をすることができます。

つなぎ融資を受けないためには?

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つなぎ融資が不要となる場合として挙げられるのは以下の二つの場合です。

資産を持っていること

まずは資産を持っていることです。例えば持ち家などを持っているような場合でしたら、その持家を住宅ローンの抵当とすることもでき、抵当と認められれば家の完成を待たずに本審査を受けることが可能です。

自己資金を持っていること

また、つなぎ融資自体が、着工金や中間金を支払うために利用するローンであると言う性質上、自己資金で着工金や中間金を支払うことができれば、つなぎ融資は必要なくなるものでもあると言えます。

また、自己資金が多少不足する場合であれば、足りない分を完成後に支払う分として上乗せしてもらえないかを交渉するといいでしょう。

それがダメであれば、つなぎ融資を利用することにはなりますが、着工金だけでも支払うことができれば、その着工金分だけでもつなぎ融資の開始を遅らせられますし、発生する利息も押さえることができます。

つなぎ融資の利子は日割りでつくものですので、例え1日だけでも発生を遅らせることができれば、その分は節約をすることができます。

どうせ着工金も支払わなければならないのですから、それをわざわざつなぎ融資として受けない方が、利子分をカットすることができるので、そのようにしてもいいでしょう。

つなぎ融資の代わりとなるサービスや金融商品

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つなぎ融資はかなり割高で、できることならば利用したくないけれども、金銭的にどう考えてもつなぎ融資がなければ住宅を建てることが厳しい、というような場合でも必ずしもつなぎ融資を使う必要はありません。

こちらではつなぎ融資の代わりとなる、少しお得なサービスを紹介したいと思います。

すまいとマネープラン

ERIソリューションという会社が金融機関と提携している商品が、このすまいとマネープランというものです。

このすまいとマネープランはどのような特徴があり、どのようなメリットがあり、どこで利用することができるのでしょうか?それぞれを詳しく見ていきましょう。

特徴

まずは特徴ですがすまいとマネープランの特徴としては三つ挙げられます。

一つ目は

  • 住宅完成を保証してくれる

と言う点です。

注文住宅を造る際にはその住宅が無事完成するかどうかを不安に思われる方もいらっしゃるでしょう。

特に着工金を支払った後に工務店が倒産してしまって、工事が中断してしまうということは意外とよくあることです。

代金が戻ってくれば良いのですが、そうでなければ残りの資金で別の工務店に家を建ててもらわなければならないことになります。

当然多少のお金を支払った後なので資金不足に陥ってしまう恐れもあります。

ですが、すまいとマネープランであれば、建設の途中に何かしらのトラブルがあったとしても、住宅が完成するまではサポートをしてくれるので確実に住宅を建てることができます。

二つの目の特徴は

  • 工事を始める前に住宅ローンの全額融資を受けられる

と言う点です。つまりはこちらを利用すればつなぎ融資がいらないのです。

また、こちらが可能なのも、上述した住宅完成の保証があるからです。すまいとが家の完成を保証しているために銀行側も最初から信用してお金を貸してくれるというようになっています。

三つ目の特徴は

  • その独自の支払方法

が挙げられます。

すまいとの支払方法は、調査員が建築過程のチェックを行い、進捗状況に応じた建築代金を出来高払いで支払うと言う方法を取っています。

その際の過程のチェックの判断は、調査員が行います。例え工務店が50%以上の工程を終わらせたと言っていたとしても、調査員が40%と判断をすれば40%分の代金が支払われるのです。

なお、この際に支払う費用亜人件費や材料費などであり、進捗状況ではないと考えましょう。

進捗状況次第だと、万が一建築中に工務店が倒産してしまった場合にも必要な資金が残りません。

逆にこの方法では何かあった時にも、資金が残り、その資金を使って別の工務店を探して依頼をして住宅を完成させることができるようになっているのです。

提携中の金融機関

すまいとと提携している金融機関は以下の六つです。

  • 埼玉りそな銀行
  • スルガ銀行
  • ソニー銀行
  • 千葉銀行
  • 八十二銀行
  • 三井住友銀行

です。なお、審査基準はそれぞれの銀行における住宅ローンに沿うようになっていますので、すまいとを利用するからと言って、特別審査条件が厳しくなることもありませんので、安心して利用しましょう。

デメリット

すまいとのデメリットとしては、工務店の了承が必要となることが挙げられます。

すまいとは上述した通り、支払方法が独自の方法となっているために、工務店によっては拒否されてしまう場合もあります。

そのためすまいとを利用する場合には工務店に可否を確認しておくべきだと言えるでしょう。

また、住宅ローンの融資は建築が端前になります。

つまりは、建築前から土地代や建築代のローンの返済が開始されてしまうので、生活費の確保をしながらローンの返済を行わなければならず、特別に計画を立てる必要ができます。

他には、すまいとへ支払うお金、信託口座施って量が63000円発生します。なお、支払手数料として建築請負工事代金の1%が信託口座から引き出されるようにもなっています。

利用時の流れ

土地を購入して工務店を探してから、すまいとと金融機関と契約をすると言う流れになります。

すまいとと契約をした後、金融機関と住宅ローンの契約を詩、融資金を全てすまいとに預けます。

この時先ほど挙げた自己負担金も一緒に渡します。このお金はすまいとが用意した信託口座に振り込まれて、以降はすまいと側が管理を行います。

なお、すまいとに申し込みをした後には建築計画に関する書類も提出しなければなりません。

注意すべきこととしては、金融機関と工務店が提携をしているかどうかです。こちらもデメリットのところで挙げた通り、業者によってはいい顔をしないこともありますので、必ず可否は確認しておきましょう。

つなぎ融資と比べてどちらがお得か

すまいととつなぎ融資を比較すると、すまいとの方が料金的には安くなる場合が多いようです。

つなぎ融資の場合には利息が発生するために多額になってしまいますが、それが無いためにすまいとは安くなるのです。

ただ、安くなると言っても数万円分となりますし、土地代や建築代金、金融機関などのもろもろの条件によっては必ずしもすまいとの方が安くなるというわけではありませんので、申込みの前にはしっかりと確認しておきましょう。

ただし、すまいとの場合には住宅の完成保証があるために、確実に住宅を建てることができますから、そちらのメリットを考えるとつなぎ融資よりもすまいとの方がいいかもしれません。

日本住宅保証検査機構安心ローン

次に紹介するのは日本住宅保証検査機構で用意されているサービスです。

こちらにはコースが二つあるのですが、そのうちの安心ローンIタイプの方がつなぎ融資の対策となり得ますので、今回はこの安心ローンIタイプについてを詳しく紹介したいと思います。

特徴

安心ローンIタイプにも特徴が三つあります。

一つ目は住宅完成保証があること、二つ目は住宅の建築中に分割融資を行ってくれますので、つなぎ融資が不要となる点、三つ目が建築代金が出来高払いとなっている点です。

内容だけを見てみれば、先ほど挙げたすまいととほとんど同じような特徴を持っていると言えるでしょう。

提携金融機関

安心ローンIタイプとの提携金融機関は全部で三つです。荘内銀行、八十二銀行、但馬銀行の三つとなります。

デメリット

では、次はデメリットを挙げて行きましょう。まず初めのデメリットとしてはこちらも安心ローンIタイプを利用すると言うことを工務店と金融機関に伝えて了承を得なくてはいけません。

そもそも、この安心ローンは、安心ローンに登録されている工務店でしか利用することができないために、利用する工務店によってはローンが組めない場合もあります。

そして、何と言っても大きなデメリットとして言えるのは、三つの金融機関としか提携していないことです。そのため利用することができる人たちがかなり限られてしまうのです。上記に挙げた通り工務店も登録していなければならないので、利用できるケースがかなり限定的になってしまっていると言えるでしょう。

また、安心ローンを利用するためには日本住宅保証検査機構に支払う手数料も発生します。委託手数料が84000円、肯定新着確認費用が11550円の合計で95550円となります。

すまいとよりも安なっているようにも思えますが、安心ローンは住宅のみを対象にしたローンであり、土地に関してはまた別のローンを組まなければならないので、すまいとと比べれば割高になってしまうこともあります。

住宅ローンの融資を分割で行える金融機関

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なお、住宅ローンの融資が実行されるのは住宅の完成後が基本ですが中には分割で融資をしてくれる場合もあります。

そのため着工金や中間金などが必要になった際に融資をしてもらえるような住宅ローンがあればそちらを利用するといいでしょう。

ただし、すまいとと違って完成保証がなく、さらに金融機関側からするとリスクもかなり大きなものです。

そのために審査がかなり厳しくなってしまうことが予想されます。

なお、分割融資を受けるのであれば、代理受領を行うのが非常に効果的です。

普通の場合は住宅ローンの融資金は申込者が受け取って工務店に支払いますが、代理受領は金融機関が直接工務店にお金を支払うようになるものです。

前提として金融機関と工務店が合意をしている必要がありますが、代理受領であれば融資金を確実に工務店に渡すことができますので、金融機関側もお金を別のことに使われてしまうというリスクを避けられるので、多少は審査のハードルが下がります。

ただし、金融機関側も建設が中断してしまうリスクがまだ残っていますし、工務店そのものにリスクはありませんが、金融機関から直接お金を受け取る契約をする必要もありますので、事前に工務店に代理受領ができるかどうかを確認しておく必要があると言えるでしょう。

つなぎ融資を利用する際に注意すべき点

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もしも、つなぎ融資を利用するしかないと言うのであれば、次の二つのことに注意しましょう。

  • つなぎ融資が住宅ローンを組む金融機関のものしか利用できないこと

それから

  • 目当ての金融機関がつなぎ融資を取り扱っているかどうか

です。

また、つなぎ融資を使うつもりがなくとも候補の金融機関が複数ある場合にはつなぎ融資のある金融機関を選んだ方が良いです。

もしもつなぎ融資が後程必要になった場合、そちらならば困ることが無いからです。

安く済ませるには?

つなぎ融資を安く済ませるには発生する利子を少なくするために、借入期間を短くするのが最も効果的です。

例えば、着工金を自己資金で負担することが挙げられます。こちらは上記に説明した通りですが、他にも注意すべき点があります。

一つは、つなぎ融資を受ける日と最初に工務店に支払う日にちをできるだけ近づけておくことです。仮に着工金を支払うとして、その日までに5日間の開きがある場合にはその5日間の利子が余分に発生してしまうのです。

なので、着工予定日を事前に聞いておき、申請をしてから融資を受ける日を確実に決めておくと良いでしょう。

二つ目はつなぎ融資を完了させる日についてです。つなぎ融資は住宅ローンで元金を完全に支払うものですで、住宅が完成するまではどうしようもありませんがそれ以降であれば多少は日にちを短くすることができます。

例えば登記を早めに行えるように行政書士に早めに依頼をすることや、建物表題登記を早く完了させるために土地家屋調査士に早めに依頼をすることです。それぞれに10日くらいはかかるものなので、一日でも無駄な日を作らないようにしましょう。

また、工務店に支払う日にちが住宅の引き渡しからかなり日が空いてしまうことがあります。

そのような場合には、その空いた日にち分だけの利子が発生してしまいます。

なので、工務店側にできるだけ早く支払いを行えるように調整してもらいましょう。

ただし、住宅ローンの融資が遅れてしまって、遅延が発生してしまうと違約金が発生してしまうこともありますのでその点は要注意です。

事前調査をしっかりと行い対策を練ろう

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以上の通り、つなぎ融資を紹介してきました。

つなぎ融資を利用するかどうか、事前に金融機関や工務店に付いてを調べておく必要があると言えるでしょう。

さらに、工務店と金融機関のスケジュール調整にも気を配る必要もあります。

住宅を建てるのにはかなり綿密な計画と調査をする必要があると言えるでしょう。

でないと、建築がストップしてしまうことや、違約金が発生してしまうかもしれません。

ですので、早めに計画を立てつつ下調べをしっかりと行いましょう。

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